Когда в 2006 году российские власти анонсировали «дачную амнистию», то многие граждане вздохнули с облегчением, ведь по ней зарегистрировать земельные участки, а также расположенные на них дома, гаражи, бани и другие строения можно было в упрощенном порядке.
В этом случае собственникам не требовалось вызывать кадастрового инженера и проводить межевание. Достаточно было прийти в Росреестр (а теперь — в МФЦ), написать заявление и приложить любой из имеющихся документов: свидетельство о собственности старого образца, решение исполкома или другого ведомства о выделении участка, а также выписку из похозяйственной книги местных органов власти.
И вот теперь такой сравнительно беззаботной жизни россиян был положен конец. Нет, формально, конечно, действие «дачной амнистии» власти продлили аж до 1 марта 2018 года. И чисто теоретически любой собственник все еще имеет право прибегнуть к ее помощи при оформлении неучтенной недвижимости. Однако на практике, объяснили в приватном разговоре представители юридического сообщества, почти все ее положения утратили силу уже с начала этого года.
Максимум, говорят адвокаты, что пока еще реально сделать в ее рамках, так это оформить небольшой земельный участок (без проведения межевания), да узаконить построенный на землях для ИЖС или ЛПХ жилой дом без получения разрешения на ввод в эксплуатацию.
Попробуем разобраться, как же теперь с учетом всех нововведений и изменений в нормативных актах выглядит процесс регистрации неучтенной недвижимости? А самое главное — какие временные и финансовые затраты поджидают среднестатистического гражданина, желающего зарегистрировать должным образом условный земельный участок в 6 соток с построенным на нем домом и сараем?
Значит, чтобы оформить загородный дом, баню или какое-то иное капитальное строение, его владелец должен сначала обратиться к кадастровому инженеру и заказать у него технический план постройки. Примечательно, что данные специалисты могут являться сотрудниками как частных компаний, так и государственных предприятий (например, БТИ). Кроме того, они могут спокойно вести свою деятельность и в качестве индивидуальных предпринимателей.
— Цены на их услуги разнятся, — отмечает директор Ассоциации саморегулируемых организаций «Профессиональный центр кадастровых инженеров» Светлана Турентинова. — Наиболее весомую роль здесь играет площадь строения. Чем она больше, тем дороже будет стоить технический план. Но в любом случае сумма договора по подготовке этого документа редко оказывается ниже 10 тысяч рублей. Если же речь идет о вспомогательных объектах — гаражах, банях или хозпостройках, то минимальная цена техплана будет колебаться на уровне 5−6 тысяч рублей.
После того, как этот документ будет готов (в разных компаниях его изготовление занимает от 1 до 4 недель), нужно оплатить госпошлину за регистрацию права собственности. Для Московской области она составляет 350 рублей. Внести ее можно через платежный терминал в МФЦ, и там же, предъявив паспорт, подать в окно приема все необходимые бумаги: собственно техплан, квитанцию об оплате пошлины и правоустанавливающий документ на земельный участок.
Недвижимость, уточнили сотрудники пресс-службы Московского областного БТИ, должна быть оформлена в течение 12 рабочих дней, после чего ее теперь уже полноправный владелец сможет получить выписку о зарегистрированных правах из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
Вышеуказанный алгоритм в принципе действителен для всех домов и построек, однако без некоторых нюансов, как водится, не обошлось. В частности, если жилой дом построен на землях ИЖС или ЛПХ, то его оформление будет проходить сложнее и дольше, поскольку для подготовки технического плана кадастровому инженеру потребуется предъявить разрешение на строительство. А между тем у многих граждан сейчас подобного документа на руках попросту нет, поскольку до недавнего времени россияне предпочитали строиться с прицелом исключительно на регистрацию права собственности на готовый дом в упрощенном порядке, по декларации. Чтобы получить его, так сказать, «задним числом», на уже построенный дом, нужно обращаться в тот же МФЦ. Процесс оформления всех документов в этом случае займет не менее 40 дней.
Но вот что интересно. Многие владельцы строений в принципе не имеют ничего против, чтобы потратить время (а некоторые, вероятно, еще и некоторые денежные суммы, если можно так выразиться, «для ускорения процесса») на получение столь важного документа. Только вот незадача: в его выдаче им почему-то очень часто немотивированно отказывают едва ли не в каждом третьем случае.
Принимая во внимание все эти аспекты, стоит ли удивляться, что владельцы домов и гаражей отнюдь не горят желанием выстраиваться в очередь на регистрацию строений?
Тем временем получается интересный парадокс: власти регионов, не выдавая техпланов на уже построенные дома желающим, оказывают на них нешуточное давление. Так, в той же Московской области еще в 2014 году по госзаказу была проведена аэрофотосъемка всей территории. В настоящее время полученные фотографии сверяют с официальными сведениями Росреестра и Налоговой службы. Уже сейчас профильные госведомства обнаружили свыше 200 тысяч объектов капстроительства, владельцы которых не оформили права собственности. А к концу года, по приблизительным подсчетам, этот показатель может вырасти до полумиллиона объектов.
Если визуально строение есть, а никакой информации об этом объекте в документах нет, он маркируется красным символом. Данные об участке, на котором выявлена незарегистрированная постройка, заносятся в реестр (его можно найти на официальных ресурсах муниципалитетов). Представители комиссий, куда входят сотрудники местных администраций и налоговой инспекции, разъясняют владельцам порядок регистрации лично или высылают по почте официальное информационное письмо о необходимости оформления имущества.
Интересно, что на снимках аэрофотосъемки навес над дровами или внушительная беседка могут выглядеть как основательное строение. В итоге владелец участка может получить официальное уведомление о необходимости регистрации капитальной постройки. Правда, доля таких случаев сравнительно невелика (порядка 0,2% или 42 ошибки на каждые 20 000 снимков), но оптимизма и спокойствия в столь нервозной обстановке рядовым собственникам, далеким от статистических данных, это все же не добавляет.
Кстати, как пояснили представители налоговой инспекции, при возникновении подобных ситуаций собственникам следует обратиться в облкомимущество и сообщить об ошибке. На участок должны выехать специалисты и подтвердить, что, например, беседка или теплица была принята за объект капстроительства ошибочно. Каких-либо дополнительных документов владельцам при этом предоставлять не нужно.
Некоторым утешением может служить то, что налогом не облагаются капитальные строения, площадь которых менее 50 квадратных метров. В отношении же объекта большей площади Налоговым кодексом установлен налоговый вычет в 50 квадратных метров.
То есть, пояснили в областном БТИ, если на участке есть дом площадью 100 квадратных метров, а также баня и хозпостройка (площадью в 60 и 30 «квадратов» соответственно), то при оформлении всех этих объектов платежки придут только за 50 квадратных метров дома и 10 квадратных метров бани, а за хозпостройку и вовсе платить не придется. Точно так же не окажется в почтовом ящике налоговой квитанции за заборы, бассейны, навесы, тенты и временные или сезонные постройки (например, беседки). По закону эти объекты не налогооблагаемы, и никак регистрировать их не нужно.
Рекомендация по выбору хорошего кадастрового инженера
Если кадастровый инженер допустит ошибку в документах, то в оформлении имущества собственнику откажут, и придется переделывать бумаги вновь. По данным, опубликованным Кадастровой палатой в конце минувшего года, подавляющее большинство отрицательных решений — до 70% по земельным участкам и до 85% по зданиям, сооружениям, помещениям и другим объектам капитального строительства — связаны с неверно подготовленной документацией.
Проверить квалификацию кандидата можно в Реестре кадастровых инженеров. Для получения информации в поисковое поле достаточно ввести фамилию, имя и отчество инженера.
В электронной анкете должна быть также отметка о том, что кадастровый инженер является членом профессиональной саморегулируемой организации (СРО). «Членство в СРО, во-первых, является гарантом того, что профдеятельность специалиста отвечает требованиям законодательства, — подчеркивает Светлана Турентинова. — Во-вторых, она указывает на то, что ответственность за возможные ошибки инженера застрахована не менее чем на 2,5 миллиона рублей. Именно такая сумма установлена федеральным законом № 452-ФЗ, который вступил в силу 1 июля 2016 года».
В Реестре кадастровых инженеров также отражена информация о профессиональной активности исполнителей кадастровых работ: сколько раз специалист безошибочно подготовил документы для последующего оформления недвижимости, в скольких случаях в регистрации было отказано из-за просчетов в бумагах.
Большая доля успешных дел указывает на высокую квалификацию инженера. Напротив, значительное число отказов и приостановок кадастрового учета или небольшое количество проектов в целом говорят о неопытности кандидата. К слову, если член саморегулируемой кадастровой организации в 25% случаев неправильно подготовит документы для заказчика, его автоматически исключат из СРО, и он не сможет продолжать деятельность. Эта норма закреплена тем же законом № 452-ФЗ.
В числе обязательных пунктов в резюме каждого инженера — наличие действующего квалификационного аттестата и персональной печати, на оттиске которой указывается номер аттестата и СНИЛС.
http://vdv40.ru
