Система trade in, преимущества которой так долго и красочно расписывали риелторы, столичному рынку первичного жилья больше не нужна. Мы расскажем, что пришло ей на смену и какие имеет изъяны, а также насколько вообще востребованы среди немногочисленных покупателей другие механизмы приобретения квартир в столичном регионе.
Схема первая, массовая
Конечно же, речь идет о классической (теперь уже) паре: ипотека при условии заключения договора долевого участия в строительстве. По свидетельству столичных аналитиков рынка первичного рынка жилья, в 2013 году к ней прибегали не более 42% покупателей квартир эконом-класса. Сегодня же, в силу вполне очевидных причин, ее использует уже 65% из тех, кто решается покупать жилье.
Как утверждают агенты по продажам, в сложившихся экономических условиях это наиболее «легкий» вариант приобретения жилья изо всех доступных. Во-первых, пока еще не свернута программа госсубсидирования ставок по ипотечным займам. Во-вторых, в глазах застройщика подобный кредит приравнивается к единовременной полной оплате стоимости объекта недвижимости, так что многие из них готовы в этом случае к предоставлению дисконта покупателям. Его средний размер в настоящее время может достигать 10−15% от первоначально заявленной цены, что довольно ощутимо, особенно для молодых семей с детьми.
Конечно, с одной стороны можно порадоваться тому, что уровень материального достатка покупателей находится на достаточно высоком уровне (по данным некоторых банков, для успешного прохождения процедуры андеррайтинга совокупный доход семьи в столичном регионе не должен быть ниже 111 тысяч рублей). Но, с другой стороны, возникает вопрос — что будет со ставками по кредитам, когда программа господдержки будет, наконец, свернута? Ведь до этого события осталось совсем немного времени, а никакой четкой альтернативы данной системе пока не озвучивалось. Кроме, пожалуй, настойчивых, но не совсем внятных разговоров вокруг идеи о строительстве деревянных многоэтажек.
Схема вторая, непосильная
Нет, всего каких-то три года назад она была на московской «первичке» очень даже востребована. В то время ее активно использовали немногим меньше трети всех покупателей московских квартир. Но к сегодняшнему моменту число тех, кому она оказывается все еще, как говорится, по плечу, плавно снизилась до каких-то 18% в общем числе покупателей недвижимости.
Главная причина такого падения — отсутствие ощутимых конкурентных преимуществ перед программой господдержки ипотеки. Да, для того, чтобы стать владельцем жилья в новостройке в рамках договора долевого участия с предоставлением рассрочки (а именно об этом механизме идет речь), платить застройщику приходится по сравнительно небольшим годовым процентам (а иногда и вовсе без оных). Но при этом всю требуемую сумму необходимо внести в строго оговоренные сроки (диапазон чаще всего варьируется в пределах о 1 года до 2 лет). Да еще и размер первоначального взноса должен составлять (при самых благоприятнейших раскладах) как минимум 30% от заявленной стоимости квартиры.
Схема третья, зажиточная
Если в предкризисный год полностью оплатить всю стоимость квартиры сразу после ее подбора могло 28% россиян, приобретающих жилье массового сегмента в столице, то сегодня эта схема — последняя по популярности из так называемых «классических». Как утверждают представители риелторского сообщества, таковых покупателей в столичном регионе наберется от силы процентов 17, потому что нестабильность отечественной экономики по-прежнему высока.
Тех, кто пока еще может себе это позволить, по мнению директора департамента новостроек компании «ИНКОМ-Недвижимость» Юлиана Гутмана, необходимо разделить на две категории. В первую эксперт зачисляет так называемых «альтернативщиков», то есть граждан, продающих имеющуюся в их распоряжении недвижимость на «вторичке», а на вырученные деньги планирующих купить себе жилье в новостройке. Во вторую же он включает обладателей валютных или рублевых банковских депозитов, решивших вложить свои средства в недвижимое имущество.
Схема четвертая, неконкурентоспособная
Некоторые специалисты по продажам называют эту систему лизингом, другие предпочитают более молодежное определение — тест-драйв. Но, как известно, от перемены мест слагаемых сумма не меняется, так что речь в данном случае идет о следующем механизме: гражданин заключает договор с некоей компанией-посредником, которая от имени застройщика сдает ему понравившуюся квартиру внаем.
В целом схема довольно проста — человек оговаривает с представителями посредника индивидуальные графики внесения арендных платежей, документально подтверждая свой доход (требования при этом, как правило, выдвигаются куда более мягкие, чем при оформлении банковского жилищного кредита), и сразу после этого начинает пользоваться жилищем, а все его взносы перечисляются застройщику в счет выкупа жилой недвижимости.
Несмотря на то, что эта схема довольно активно раскручивается сейчас риелторским сообществом под соусом нового и выгодного тренда, активно пользоваться ей россияне не спешат. По свидетельству крупных агентств по продаже недвижимости в московском регионе, собрать статистику востребованности услуги пока не представляется возможным, поскольку на рынке имеют место быть пока лишь единичные случаи реализации подобных договоров. Возможно, потому, что при такой схеме жилье нельзя оформить в собственность до тех пор, пока не будет выплачена полная его стоимость.
Схема пятая, видоизмененная
Активно пропагандировавшийся в докризисный период классический обмен старого жилья на новое, по свидетельству агентов по продажам, сейчас уже никому не нужен. Главным образом потому, что конъюнктура цен на жилье постоянно изменяется, и собственники боятся продешевить при продаже.
Чтобы простимулировать падающий спрос на жилье, риелторы совместно с девелоперами предлагают гражданам «модифицированный trade in». Суть его заключается в том, что выбранная потенциальным покупателем квартира в новостройке бронируется на определенный период времени для того, чтобы тот успел реализовать имеющуюся в распоряжении вторичную недвижимость.
Однако при всей внешней простое и логичности, у этой схемы есть серьезные «скользкие места».
Во-первых, как утверждает независимый агент по недвижимости Николай Авесян, подобная бронь ограничена по времени:
— Обычно это месяц, максимум два. При условии, что средний срок экспозиции вторичного жилья составляет в столичном регионе 100 дней, выбор у граждан небольшой — либо продавать квартиру с существенным дисконтом едва ли не первому встречному, либо искать хорошего покупателя, но при этом доплачивать за продление брони ощутимые суммы. В случае с однокомнатной квартирой, это, например, порядка 10 тысяч рублей за каждые 30 дней.
Во-вторых, при заключении договора о бронировании продавцы просят проавансировать сделку (типовой взнос — в районе 2,5% от стоимости объекта). «А если покупатель не смог реализовать свою „вторичку“ и оказывается от брони, — уточняет Авесян, — то внесенный аванс возврату, как правило, не подлежит».
В-третьих, акцентирует внимание эксперт, нет никакой гарантии, что пока гражданин продает свою подержанную квартиру, чтобы расплатиться за новую, последняя не подскочит в цене. Например, по причине повышения уровня готовности дома или в связи с рыночной конъюнктурой. «Ни один адекватный застройщик не будет упускать свою выгоду, и повысит цену на квартиру, если позволяет рыночная ситуация, бизнес есть бизнес, — резюмирует Авесян. — В крайнем случае он сохранит ценник неизменным, но за подобную услугу клиенту, в интересах которого забронировано новое жилье, выставит соответствующий счет».
http://vdv40.ru
