Заброшенные деревни, пустующие квартиры, покинутые дома. Могут ли россияне с помощью подобных объектов недвижимости решить свой жилищный вопрос? И как это сделать таким образом, чтобы не столкнуться с карающей рукой закона?
Обычный житель одного из подмосковных городов Сергей Нифонтов давно мечтал обзавестись пусть и небольшим, но отдельным домом в каком-нибудь не слишком многолюдном населенном пункте. Но по некоторым причинам накопить до настоящего времени достаточный для приобретения объекта в хорошем состоянии или его постройки капитал он не смог, а для заключения договора ипотечного кредитования сейчас однозначно не самое лучшее время.
«Однажды в одном из поселков, куда мы с семьей время от времени приезжаем проведать родственников, я увидел очень удачно расположенный заброшенный дом в пока еще приличном состоянии, — рассказывает Сергей. — В разговоре с соседями выяснилось, что владелец объекта пропал без вести еще в восьмидесятые годы прошлого века, его родители тоже давно умерли, близких родственников никто не знает. И вот уже почти двадцать лет никто здесь не появляется и за домом не следит».
Просто так смотреть, как разрушается от времени добротный дом Нифонтов, от природы не лишенный хозяйственной жилки, не смог и пришел на прием к главе местной администрации с одним простым вопросом: нельзя ли ему каким-либо образом официально вернуть к жизни медленно погибающее от времени домохозяйство?
В ответ глава развел руками — мое дело сторона, это частная собственность, ищите хоть каких-то родственников-наследников и решайте все вопросы с ними. «Почти год я наводил справки, после чего получил возможность пообщаться с дальней родней пропавшего без вести, — говорит Нифонтов.
— Те сразу сказали, что дом этот им не нужен, и никакими вопросами с его содержанием или продажей они решать никогда не будут, поскольку живут далеко, да и не нужно им это просто». С этой информацией он снова пришел в администрацию, где вновь получил от ворот поворот — собственность частная, никто ничего решать не уполномочен. «А я на участке такое домашнее хозяйство мог бы развести, живность, — сетует Сергей. — Неужели в наших законах нет норм, согласно которым чужой невостребованной недвижимостью можно пользоваться, а через определенный срок признать ее своей? Ведь такое добро пропадает!»
На самом деле, отмечает петербургский нотариус, член Ассоциации юристов РоссииАлексей Комаров, такие положения существуют.
Например, существующая судебная практика показывает: обратить имущество в свою собственность новый владелец может на основании правил 234 статьи Гражданского кодекса России, отмечает эксперт. В них допускается возможность приобретения недвижимости на основании так называемой приобретательной давности. Проще говоря, гражданин в течение не менее 15 лет (установленный законом официальный срок) должен владеть конкретным объектом, после чего, установив надлежащим образом этот факт, он получает право обратиться в суд и с его помощью зарегистрировать новоприобретенные права в Росреестре.
Но, как известно, гладко все выглядит только на бумаге. На практике же новый собственник должен соблюсти еще нескольким не менее важных условий.
Например, владение должно быть добросовестным, открытым и непрерывным.
«Существует Постановление Пленума Верховного Суда России от 29 апреля 2010 года за номером 10 под названием „О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав“, — уточняет эксперт.
— И там, в пункте 15, говорится буквально следующее: во-первых, давностное владение признается добросовестным в том случае, когда лицо, получая его, не знало и не должно было знать об отсутствии у него оснований для возникновения права собственности на оное. Во-вторых, открытым владение считается при том условии, что новый собственник ни от кого не скрывал факт нахождения первого в собственном распоряжении. В-третьих, владение признается непрерывным при условии, что оно не прекращалось на протяжении минимум пятнадцати лет и осуществлялось не по договору».
К тому же, уточняет нотариус, закон допускает отказ от права собственности только на земельный участок (без строения) и на долю земельного участка.
В статье 30.2 Федерального закона № 122 уточняется механизм этого действия. Прежнему владельцу необходимо подать соответствующее заявление в территориальный орган Росреестра по месту расположения недвижимого имущества. В течение 10 дней представители этой организации должны осуществить регистрацию перехода права собственности. После этого объект поступает в распоряжение субъекта России или органа местного самоуправления, а прежний владелец вправе получить выписку из Росреестра, которая подтверждает отсутствие конкретной недвижимости в его собственности.
При этом Алексей Комаров обращает внимание на один интересный момент: даже если собственник фактически и отказался от владения, он все равно обязан оплачивать налоги и нести бремя содержания имущества в целях непричинения вреда третьим лицам до тех пор, пока не найдется лицо, готовое приобрести такое имущество в собственность.
Но в данном случае возникает сложность — собственник не может отказаться от своего права собственности, поскольку он числится пропавшим без вести.
То есть фактически домовладение осталось бесхозным. Как же быть в этом случае?
«Эти два понятия — отказ от права собственности и бесхозяйственное отношение к объекту недвижимости — нужно разделять, — поясняет эксперт. — Бесхозяйственное отношение никоим образом не может служить основанием для изъятия у собственника земельного участка. Если же расположенные на участке постройки создают угрозу жизни и здоровью неопределенному кругу лиц (например, тем же соседям), то речь может идти максимум об их сносе и предъявлении собственнику требований о возмещении убытков».
Так что из указанных обстоятельств, резюмирует Комаров, вытекает однозначный вывод: без письменного отказа владельца от собственности обратить ее в свою пользу новому фактическому владельцу по вышеуказанным нормам 234 статьи ГК РФ практически не представляется возможным.
В связи с этим возникает резонный вопрос к представителям законодательной власти. Почему бы им вместо того, чтобы придумывать законы, позволяющие до бесконечности увеличивать и без того нелегкое бремя содержания собственником недвижимого имущества (возможное увеличение штрафов за просрочки платежей по коммуналке, налог на недвижимость с кадастровой стоимости и т. д. и т. п., перечислять можно до бесконечности), не озаботиться проработкой простого, необременительного и эффективного механизма передачи брошенного и бесхозного недвижимого имущества в руки крепких и добросовестных хозяев, согласных содержать его в соответствии с законом? Учитывая, что счет подобных домовладений, раскиданных по всей России, может идти далеко не на десятки и сотни, а на десятки тысяч (а то и больше) объектов, это был бы не самый плохой вариант пополнения местных бюджетов, при котором все стороны остались бы довольны результатом.
